濟南物流：物流地産商怎樣獲得土地？
發(fā)布者 ：振宇物流 發(fā)布時間(jiān)：2018-09-17 08:46:02
随著(zhe)普洛斯 258個物流園、工業園及科創(chuàng)園，物業總面積達3,300萬平方米攻城掠地 、物流地産(chǎn)已經(jīng)成爲行業耳熟能詳的概念；
那麽什麽物流地産(chǎn)商的核心競争能力？是銷售 、持有 、物業、設備(bèi)、融資.......首先你得獲得資源，在整個(gè)流程中的第一步 ，也是物流地産(chǎn)的初始階段：
那就是拿地 ，這是物流地産(chǎn)的第一步，也是最難(nán)的第一步：
土地是稀缺資源 、尤其是物流地産(chǎn)商布局的一線城市 、節點(diǎn)城市 ，外資的普洛斯 、嘉民、安博 、蓋世理 、樂歌.....國資的深國際、傳化 、寶(bǎo)灣 、萬科 、中儲(chǔ).......自用的京東、中儲(chǔ)、招商局.....數不清的物流地産(chǎn)商在各個城市搶奪者倉(cāng)儲用地這種稀缺；
1.瞭解倉儲用地
倉儲用地
倉(cāng)儲用地是指國家、省及地方的儲備(bèi)、中轉 、外貿、供應等各種倉(cāng)庫 、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地。
倉(cāng)儲用地是工業用地闆塊的子科目：兩者的區别主要在於(yú)用途和土地使用年限；
【倉(cāng)儲用地】：指國家、省（自治區、直轄市）及地方的儲備(bèi)、中轉、外貿 、供應等各種倉(cāng)庫、油庫 、材料堆場(chǎng)及其附屬設備(bèi)等用地。使用年限70年;
【工業用地】：指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建築安裝的生産(chǎn)場(chǎng)地、排渣（灰）場(chǎng)地等用地。使用年限50年;
【倉(cāng)儲用地的供應】：工業用地包括倉(cāng)儲用地。工業用地的範圍大於(yú)倉(cāng)儲用地。倉(cāng)儲用地土地出讓金、用電(diàn)供應等比工業用地有較大優惠措施 。但各個(gè)地方執行标準有差異；
倉(cāng)儲用地在城市的布局中供應量很少、在星羅密布的開發區裏，由於(yú)用地集約化程度低、土地産(chǎn)出效率低下、全國省級以上開發(fā)區實際開發(fā)面積僅占規劃面積的13.51%，土地閑置率高達43%；
爲什麽每一個開發區都會有倉(cāng)儲(chǔ)用地，作爲城鄉規劃法 、城市的規劃中必須要預留一定比例的倉(cāng)儲用地，這個來源於(yú)城鄉規劃法 ：
《城鄉規劃法》同時明確(què)規定：物流項目用地由倉(cāng)儲配送用地 、加工用地、物流商業用地、運輸(shū)裝卸用地公共設(shè)施用地五部分組成
由於(yú)不創造稅收 、這些倉(cāng)儲物流用地最初不被各開發區重視，需求購買的企業非常少，普洛斯就是在10年布局階(jiē)段有一定的前瞻性，取得瞭(le)這些土地供應；
由於(yú)城市土地的稀缺性，物流用地穩定的持續增長和回報(bào)、經濟進入高速發展的階段以後，衆所周知的大量地産(chǎn)商進入瞭(le)工業地産(chǎn)領域 ，大家都在争奪資源 ，使得政府一再調控 ，一地難求成爲現階(jiē)段物流業面臨(lín)的主要問題；
2.用地取得的流程
目前的物流用地採(cǎi)取的是招拍挂制度 ，（土地招标、土地拍賣 、土地挂牌）國(guó)有土地使用權出讓方式有四種：招标、拍賣、挂牌和協議方式。《土地法》及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規定，對(duì)於(yú)經營性用地必須通過招标、拍賣或挂牌等方式向社會公開出讓國有土地。
招拍挂完成後(hòu)，最後(hòu)将宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價(jià)幅度等内容，進(jìn)行公示 ：
由於(yú)工業土地規劃的透明度不夠，宣傳(chuán)力度也不夠。例如土地成交價、建築成本及利息等，再将周邊(biān)同類物業的成交價作爲參(cān)考， 所以物流用地一直成爲不爲人知的隐蔽交易；
由於(yú)政府是從周邊(biān)集體用地 、農業用地取得土地資源 ，所以在征地和拆遷過程中 ，大量的工作需要當地鄉鎮村委會進行征地協調，商議青苗費 、建築物等的補(bǔ)償(cháng)；
所以大量的土地被當(dāng)地有實力的企業和個人獲得 ，大多在招拍挂的流程中，事先進行瞭(le)指定，如果有外部企業要進(jìn)入流程 ，都用各種理由進(jìn)行勸(quàn)解，退出招拍挂。
尤其是有實力的地産(chǎn)商，也不願意介入當(dāng)地的拆遷和流轉過程中；豐富的征地經驗告訴地産(chǎn)商 、如果強行介入、後期的土方作業、用工、道路使用 ，上下水、市政用電(diàn) ，會早到當(dāng)地的巨大反彈(dàn)，而陷入不能進場(chǎng) 、不能開挖、不能營業的艱難地步；
3.獲取土地的渠道和程序
獲(huò)得土地的渠道分爲(wèi)一手地、和二手地；
1一手地
所謂(wèi)一手地是指從(cóng)政府招拍挂制度中取得的土地；
首先遞交政府管委會主管招商局，項目立項報(bào)告，招商局會審核項目是否符合當(dāng)地的政策要求，和産(chǎn)業發(fā)展方向；這與土地交割價格 ，優惠措施息息相關；
如果是政府著(zhe)力發展的産(chǎn)業 、可能會得到零地價的優惠措施；比如知名企業、帶動當地就業稅收的大幅度提升，如富士康、三星等知名的國(guó)際(jì)企業；滿足政府招商引資的KPI指标和要求，政府就會(huì)給(gěi)予巨大的優惠傾斜；
遞(dì)交立項報(bào)告後與政府簽訂投資協議 ，約定土地方位、以及建設中的各項指标，進入招拍挂流程，交付定金 ，通過(guò)公示後繳納土地款項，進入建設流程，取得土地證，建設規(guī)劃許可證，繳納配套費(fèi)。進場(chǎng)施工；
注意事項：
1、由於(yú)土地是稀缺資源，對於(yú)大量購地的物流地産(chǎn)商 ，普洛斯、嘉民等外資機構會聘請很對原政府部門官員取得土地的立項 ，審批資格、使其能夠(gòu)快速的拿到土地 、進(jìn)入施工；
2、項目包裝很重要；前期需要瞭(le)解當(dāng)地政府的政府傾斜度、現階段的考核指标 ，城市發展方向 ，例如貴(guì)陽打造數字城市，那麽落地無人機、大數據項目事半功倍，如西安打造跨境電(diàn)商，國(guó)外保稅和貿易對(duì)接項目就很快通過審核；
3、一些開發(fā)區财政收入較少，那麽銷售類企業将納稅放在當(dāng)地是獲得土地資源最有效的一種手段；聯合一些納稅大戶(hù)，共同成立項目公司，以稅源落地爲籌(chóu)碼可迅速獲得土地！
一些知名的制造型品牌企業 ，受到各地招商引資的追捧，往往拿地成本較低 ，獲(huò)得土地之後(hòu)，自用僅占一部份，短時間(jiān)用不完全部土地，所以組建合作公司。這是一條拿地的重要途徑(jìng)。
案例：
2010年，萬通實業與TCL集團簽訂瞭(le)《進一步推進工業地産(chǎn)領域合作之框架協議》，根據協議，雙方出資創辦(bàn)萬通新創工業資源投資公司，萬通持股55%，TCL持股45%。原TCL廠(chǎng)區經過萬通新創(chuàng)收購後更名“萬通工社”。投資之後 ，採(cǎi)用的是“售後回租”的方式，TCL的回租部分爲萬通提供瞭(le)基礎回報(bào)，現成的空餘廠房 、倉庫的出租 ，閑置空間的商業化改造 ，還有空餘土地的建設(shè)銷售或者出租使得增值部分有巨大空間(jiān)。
2二手地
所謂二手地是指從(cóng)企業手中購(gòu)買，或直接控股企業獲得土地所有權；
我國憲法修正案第二條規(guī)定,“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地 。土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉讓。
土地禁止買賣，但是可以将有土地使用權的土地信息發(fā)到土地流轉平台，借助互聯網進(jìn)行土地流轉 。所以城鄉規劃法裏對於(yú)工業用地轉讓有著(zhe)比較苛刻的規定：
一 、工業、倉(cāng)儲(chǔ)、研發用地在一定時期内不宜轉讓 。二、從工業、倉(cāng)儲(chǔ)、研發項目自身建設角度考慮不宜分割登記1、按合同約定條件開發，並(bìng)如期竣工驗收;2、受讓人須是符合園區産(chǎn)業政策的企業，經園區管委會同意，並(bìng)收回優惠政策，補(bǔ)繳原有的讓利退稅額;3、配套的集宿樓、行政辦(bàn)公用地等不得分割轉讓;4、取得房屋産(chǎn)權證 。
所以轉讓購(gòu)買二手土地而言 ，很少通過正式轉讓手續和協議進行土地所有全的變(biàn)更 ，所以大
多採(cǎi)用購買土地名下所有權企業的名義進行；将企業股份進行溢價置換和購買從(cóng)而達到購買土地的目的；
購買二手地有著(zhe)以下的優缺點(diǎn)：
優點：土地清晰、大幅縮短項目審批、報建辦(bàn)理速度、标的物明確(què)清晰；土地用途、土地建審規劃清晰、地下文勘，地勘清晰，可迅速進行施工标的物的盡職調查和市場預測(cè)準確(què)清晰。
缺點(diǎn)：持有土地企業的曆史沿革、财務糾紛外債情況，信譽情況，缺乏可靠地瞭(le)解渠道；容易出現購地後産(chǎn)生伊利遺留問題；當用途和所有人發生改變(biàn)，與當地政府規劃不符，産(chǎn)生糾紛拿地後規劃發生改變(biàn)，比如提高投資強度、增加綠化面積；增加額(é)外附加條件。
案例：
知名物流地産商安博購買瞭(le)某生态開發區的二手倉儲用地；由於(yú)當地政府實施廁所革命，在原有設計上在道路顯著位置添加瞭(le)不低於(yú)50平方米的公共廁所，導緻上下管網，外立面形象、道路發生巨大的變(biàn)化，增加瞭(le)巨大規劃成本和設計難度；
後記
拿到土地是物流地産(chǎn)項目的第一步，首先在一個城市進行土地的開發和使用，盡職調(diào)查是首先應該進行的；
根據(jù)企業的戰略目标進(jìn)行土地選擇，如大型RDC需要郊區的土地、城市配送需要臨近城市的土地，冷鏈要求當(dāng)地的供電(diàn)和電(diàn)網情況優良，跨境電(diàn)商需要臨近保稅區；
城市配送可以考慮樓庫(kù)、公路快運中轉企業如德邦需要雙面月台裝卸；大型快銷品企業如聯(lián)合利華需要12米淨高以符合4層(céng)貨架擺(bǎi)置；
而大部分物流地産商沒有明確(què)的産業定位，爲布局而拿地，不瞭(le)解物流行業，在沒有客戶意向的情況下，按照标準庫的形式進行建設，然後再進行招商，就會産(chǎn)生空置期、與投資測(cè)算極不吻合，還有前期測算價格往往就高不就低，使得在實際倉(cāng)庫租賃中，不能變(biàn)動價格，導緻較高的空置率；
不管用何種方式拿地，對於(yú)工業地産(chǎn)開發商來說，拿地僅僅是第一步，最核心問題是如何實現項目投資收益最大化，這就取決於(yú)地塊價值評估、項目定位策略及後續招商運營成敗(bài)。
土地參考指标
1、投資強度：
項目用地範圍内單(dān)位面積固定資産(chǎn)投資額。計算公式 ：投資強度=項目固定資産(chǎn)總投資÷項目總用地面積
其中 ：項目固定資産(chǎn)總投資包括廠房、設備(bèi)和地價款。
2、容積率：
項目用地範(fàn)圍内總建築面積(jī)與項目總用地面積(jī)的比值。計算公式：容積(jī)率=總建築面積(jī)÷總用地面積
建築物層(céng)高超過8米的，在計算容積率時該(gāi)層(céng)建築面積加倍計算。
3、行政辦(bàn)公及生活服務設(shè)施用地所占比重：
項目用地範(fàn)圍内行政辦(bàn)公、生活服務設施占用土地面積（或分攤土地面積）占總用地面積的比例。計(jì)算公式：行政辦(bàn)公及生活服務設施用地所占比重=行政辦(bàn)公、生活服務設施占用土地面積(jī)÷項(xiàng)目總用地面積(jī)×100%
當無法單獨計算行政辦(bàn)公和生活服務設施占用土地面積時，可以採(cǎi)用行政辦(bàn)公和生活服務設施建築面積(jī)占總建築面積(jī)的比重計(jì)算得出的分攤土地面積(jī)代替。
4、建築系數：
項目用地範圍内各種建築物、用於(yú)生産(chǎn)和直接爲生産(chǎn)服務的構築物占地面積總和占總用地面積的比例。計算公式：建築系數=（建築物占地面積+構(gòu)築物占地面積+堆場(chǎng)用地面積）÷項目總(zǒng)用地面積(jī)×100%
5、綠地率：
綠地率是指規(guī)劃建設用地範(fàn)圍内的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。計算公式：綠地率=規(guī)劃建設用地範圍内的綠地面積(jī)÷項(xiàng)目總用地面積(jī)×100%；
來源：物流沙龍
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